Holding familiar ou inventário: o que faz sentido para a sua família?

A holding familiar é uma empresa que passa a ser dona dos imóveis da família, e os pais doam a participação nessa empresa aos filhos ainda em vida. Ela não elimina o imposto sobre herança: a doação paga o mesmo ITCMD. O que muda é a data em que se paga, quem decide sobre os bens e o custo de manter uma empresa todos os anos. Com vários imóveis de aluguel e herdeiros que vão administrar juntos, a conta pode fechar. Com poucos bens e filhos que se entendem, o inventário ou a doação direta com usufruto costumam sair mais baratos.

Como funciona uma holding familiar?

Nas conversas com famílias, a pergunta costuma chegar pronta: "um amigo fez holding e disse que os filhos não vão pagar inventário, vale para mim?". Vem de quem tem dois ou três imóveis, alguma aplicação e filhos adultos. Holding não é isenção. É uma forma de passar o patrimônio em vida, com custos próprios.

Funciona em dois passos. No primeiro, os pais abrem uma empresa, quase sempre uma sociedade limitada, e entregam a ela os imóveis. Em troca, recebem cotas, que são as partes da empresa. Os imóveis passam para o nome da empresa, e os pais viram sócios.

O segundo passo é o que mexe com a herança. Os pais doam as cotas aos filhos e guardam o usufruto, que é o direito de usar os bens e receber a renda. Continuam recebendo os aluguéis e, se o contrato da empresa disser, continuam decidindo. Quando eles morrem, o usufruto acaba e os filhos ficam com as cotas inteiras, sem inventário delas.

Daqui sai o ponto que mais surpreende: a empresa sozinha não evita inventário. Se os pais montam a holding e não doam as cotas, os filhos herdam cotas em vez de imóveis. As cotas entram no inventário e pagam o mesmo imposto.

Quanto custa um inventário?

Uma família inventada, para pôr números na mesa. Não é o caso de ninguém. Uma mãe viúva de 72 anos, que mora em São Paulo, com dois filhos maiores e de acordo. Ela tem três imóveis alugados, que valem R$ 2,4 milhões a preço de mercado e aparecem por R$ 800 mil na declaração de imposto de renda, e R$ 600 mil em aplicações. Patrimônio de R$ 3 milhões. Os aluguéis somam R$ 12 mil por mês.

Se ela morrer sem nada planejado, os filhos fazem o inventário. Em cartório, que é o caminho mais rápido quando todos concordam, a conta de hoje fica assim:

Sem o advogado, que se negocia caso a caso, o custo é de R$ 130.256, 4,3%. Ficam de fora o registro dos imóveis no nome dos filhos e as certidões. A conta usa o valor de mercado, como manda a lei paulista (art. 9º, § 1º); na prática, muitos inventários ainda declaram um valor menor, e a lei nacional de 2026 empurra a base para o mercado.

Há um detalhe que pesa mais que o número. O imposto e o advogado são pagos antes de os bens serem liberados, e o dinheiro disponível são as aplicações, que também estão no inventário. A regra dos cartórios permite autorizar a venda de um bem para pagar essas despesas (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A). Imóvel vendido com prazo curto costuma sair abaixo do valor.

Quanto custa a holding?

A mesma mãe monta a holding hoje com os três imóveis e doa as cotas aos filhos, guardando o usufruto. As aplicações ficam no nome dela.

Para abrir.

• Imposto de renda na entrada: zero, se os imóveis entram pelo valor da declaração (Lei 9.249/1995, art. 23).
• ITBI, o imposto da prefeitura sobre transmissão de imóvel: a Constituição dispensa esse imposto quando o imóvel entra numa empresa como capital, com uma exceção: empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis (art. 156, § 2º, I). As prefeituras enquadram a holding de aluguel nessa exceção, e a de São Paulo cobra 3% (Lei municipal 11.154/1991, arts. 4º e 10). Sobre R$ 2,4 milhões, até R$ 72 mil.
• ITCMD da doação das cotas: em São Paulo, paga-se agora sobre dois terços do valor e, quando o usufruto acaba, sobre o terço restante (Lei 10.705/2000, art. 9º, § 2º, 4; Decreto 46.655/2002, art. 31, § 3º). Também é possível pagar tudo de uma vez, na doação. Com os valores de hoje, R$ 64 mil agora e R$ 32 mil depois, os mesmos 4% do inventário. A cobrança desse último terço é discutida em São Paulo.
• Advogado e contador: preço livre. A tabela da OAB também tem referência para contratos de empresa: peça os orçamentos por escrito. Junta Comercial e registro dos imóveis seguem tabela oficial.

Sobre o ITBI há uma discussão aberta no Supremo Tribunal Federal (Tema 1.348). O julgamento está em fase final, com votos a favor de dispensar o imposto também para a empresa de aluguel, até o valor que entra como capital, como o STF já decidiu em outro caso (Tema 796). Enquanto a decisão não termina, a Prefeitura de São Paulo segue cobrando. Se essa tese vencer e os imóveis entrarem pelo valor antigo da declaração, a prefeitura tende a cobrar sobre a diferença até o valor de mercado, 3% de R$ 1,6 milhão, R$ 48 mil. Esse ponto também é discutido na Justiça.

Para manter, todo ano. A empresa precisa de contador, banco e declarações. E o aluguel passa a ser tributado na empresa:

Na pessoa física, o aluguel entra na declaração anual de imposto de renda; a primeira linha usa o desconto simplificado de R$ 17.640 (Lei 9.250/1995, art. 10). Quem tem aposentadoria ou outra renda fica, na maior parte dos casos, entre as duas linhas. Na holding, a lei supõe que o lucro do aluguel é 32% da receita (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, "c"), o regime chamado lucro presumido. Sobre esse lucro incidem 15% de imposto de renda e 9% de contribuição social, e sobre a receita, 3,65% de PIS e Cofins.

A diferença fica entre R$ 7,5 mil e R$ 23,3 mil por ano, e é dela que sai o contador. Supondo uma contabilidade de R$ 1.000 por mês, a mãe que vive só do aluguel perde cerca de R$ 4,5 mil por ano com a holding. A que já tem outra renda alta ganha cerca de R$ 11 mil. A vantagem pode ser menor: a pessoa física desconta do aluguel o IPTU, o condomínio e a taxa da imobiliária quando é ela quem paga, e a holding não.

Se a família pensa em vender. Os imóveis que entram pelo valor antigo da declaração carregam um lucro escondido de R$ 1,6 milhão. Vendido pela pessoa física, esse lucro paga 15% no exemplo. Vendido pela holding, pode pagar até 34%, conforme a forma como a empresa registra o imóvel (Lei 9.430/1996, art. 25, II). Holding de imóveis combina mais com quem pretende guardar do que com quem pretende vender.

As três rotas lado a lado

Com os números da mãe do exemplo e os valores de hoje:

O inventário das aplicações soma R$ 24 mil de imposto, R$ 36 mil de advogado pela mesma tabela e R$ 5.427 de cartório. O advogado que monta a holding ou a doação também cobra: ponha os orçamentos na mesma linha. E multiplique o contador pelos anos que a família espera manter a empresa.

Existe um caminho sem empresa?

Existe, e quase não aparece nas conversas sobre holding: doar os imóveis aos filhos com reserva de usufruto, sem holding no meio.

O ITCMD é o mesmo, pago do mesmo jeito. Não há ITBI, porque doação não é venda. Não há empresa para manter. O custo é a escritura e o registro: na tabela da capital paulista, a escritura de um imóvel de R$ 800 mil fica em R$ 6.026. A mãe continua recebendo os aluguéis, tributados como hoje. Quando ela morre, o usufruto acaba e os imóveis já estão no nome dos filhos.

O que esse caminho não dá são regras entre os irmãos. Eles viram donos em conjunto de cada imóvel, e qualquer um pode pedir na Justiça a divisão ou a venda do bem (Código Civil, arts. 1.320 e 1.322). A holding organiza isso no contrato e no acordo entre os sócios: quem administra, como se decide uma venda, o que acontece se um filho quiser sair. Para quem tem muitos imóveis e herdeiros que vão conviver por muitos anos, essa é a razão mais forte para a holding, mais que o imposto.

O que a reforma tributária mudou para a holding?

A reforma obrigou os estados a cobrar o ITCMD por faixas, mais alto para heranças e doações maiores (Constituição, art. 155, § 1º, VI). São Paulo ainda cobra 4% fixo, e o teto nacional segue em 8% (Resolução do Senado 9/1992). Quem doa em vida paga pela lei do dia da doação. Para a holding, três mudanças pesam.

1. A cota não pode mais valer pouco. A Lei Complementar 227/2026 diz que a cota de uma empresa fora da bolsa vale, no mínimo, o patrimônio da empresa com os bens a preço de mercado (art. 154, II), na forma da lei de cada estado. A lei paulista ainda precisa se ajustar, e até lá há divergência. Planejar contando com a doação de cotas pelo valor antigo da declaração virou risco. A mesma lei também levou o ITBI para o valor de mercado (Código Tributário Nacional, art. 38, § 1º).
2. O aluguel na empresa vai pagar os novos impostos sobre consumo. Em 2027, o PIS e a Cofins acabam e entra a CBS (Constituição, ADCT, art. 126); o IBS sobe aos poucos a partir de 2029. A holding de aluguel paga os dois, com desconto de 70% na alíquota (Lei Complementar 214/2025, art. 261, parágrafo único) e, no aluguel residencial, um abatimento de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260). A pessoa física só paga se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel, valor corrigido pela inflação, e alugou mais de três imóveis (art. 251, § 1º, I). A mãe do exemplo fica de fora na pessoa física e paga na holding. As alíquotas ainda serão fixadas pelo Senado (art. 349). Em 2027 a troca pode sair parecida com o PIS e a Cofins de hoje; o peso vem com o IBS.
3. Lucro alto distribuído tem imposto. Desde janeiro de 2026, quem recebe mais de R$ 50 mil por mês em lucros da mesma empresa tem 10% retidos (Lei 9.250/1995, art. 6º-A). No exemplo, a regra não alcança.

Quando cada ferramenta costuma servir?

A previdência e o seguro ficam fora do ITCMD pela Lei Complementar 227/2026 (art. 150, III), e o seguro não é herança pela Lei 15.040/2024 (art. 116); o STF decidiu o mesmo sobre a previdência no Tema 1.214. As ferramentas não se excluem. Muitas famílias combinam duas ou três: previdência ou seguro para o dinheiro do primeiro mês, doação para os imóveis, inventário para o resto.

O que nenhuma estrutura resolve

Doação em vida segue as regras da herança: o filho que recebe antes acerta o valor com os irmãos no inventário, salvo dispensa de quem doou, e ninguém pode doar tudo sem guardar o necessário para viver (Código Civil, arts. 548 e 2.002). A carta sobre o ITCMD em 2026 conta essas regras em detalhe.

A holding também não é escudo contra dívidas. O juiz alcança os bens da empresa quando ela é usada para misturar o patrimônio do sócio com o dela (Código Civil, art. 50). E a doação feita por quem já está sem condições de pagar o que deve pode ser anulada a pedido dos credores (art. 158).

E há a parte que contrato nenhum faz sozinho. Holding montada sem conversa com os filhos é papel. Eles precisam saber o que existe, quem decide enquanto os pais vivem e quais são as regras de depois. Quando essa conversa não acontece em vida, ela acaba acontecendo no inventário.

Que perguntas levar à conversa em família?

1. Quanto do nosso patrimônio está em imóveis, e quanto eles rendem de aluguel por ano?
2. Os filhos vão manter os imóveis juntos, ou cada um prefere a sua parte?
3. Se um de nós morrer no mês que vem, de onde sai o dinheiro do imposto e do advogado?
4. Quanto custa, em orçamento escrito, montar e manter a holding por dez anos? E a doação direta?
5. O que dizem hoje a lei de ITCMD do nosso estado e a lei de ITBI da nossa cidade?

Na conta da mãe, o imposto ficou do mesmo tamanho nas três rotas: 4% sobre os imóveis. O que mudou foi o resto. De um lado, R$ 310 mil pagos de uma vez no fim. Do outro, uma empresa e um contador por muitos anos, ou três escrituras e nenhuma regra entre os irmãos. Faça essa conta para a sua casa, com advogado e contador, antes de assinar qualquer contrato.

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